一线城市楼市调整迹象渐浓

自去年下半年深圳房价下跌以来，中国楼市是否已迎来“拐点”就一直是业界争论的焦点，而上海楼市一直相对坚挺。但从去年底开始，上海商品住宅的成交均价出现了松动，日前，上海房地产研究中心更是发布最新数据称，2月15日至21日一周内上海商品住宅成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平方米，这是自去年4月以来，上海商品住宅成交均价首次跌破每平方米万元的大关。

一线城市楼市调整迹象渐浓 关于楼市将何去何从的争论日益甚嚣尘上。日前，一则上海商品住宅成交均价“失守”万元大关的统计引起了业界的广泛关注。有地产研究机构数据显示，2月15日-21日上海商品住宅成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平方米，这是自去年4月以来，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破每平方米万元的大关。有分析认为，随着成交量的日益萎缩，上海楼市已面临困境。

除上海外，北京、深圳等重点城市房价也出现大幅下降。据中大恒基不动产统计，北京1月共计44个项目开盘销售，均价13843元，较去年12月下跌17.7%。据北京房地产交易网资料，在2月新推出10个项目中，有4个成交量为零，约占七成。深圳楼市同样价量齐跌，深圳中原地产最新报告显示，1月深圳全市一手商品住宅成交均价为14737元/平方米，较去年12月下降8%。全月成交2264套新房，共20.9万平方米，环比分别减少4%和7%。

虽然说，北京部分开发商降价销售和上海房价短期跌破万元夹杂着多种成因，比如上海外环房价拉低平均房价，并不能说明多少问题，但是如果联想到货币紧缩政策正在发力、万科等知名开发商的楼盘开始打折、买房人继续观望、限价房和经济适用房等政策性住房利好消息不断时，可以看见一线城市调整迹象日益明朗了。

北京、上海、广州房价下降效应或影响全国 与京沪房价下降的新闻相对应的则是开发商主动降价的消息。万科于元宵节当天提供10多个在推楼盘计240余套，以5%-8%的折扣价进行特卖，万科此举可以说是近几个月来楼盘让利最大最实质性的一次打折。此一举引起消费者与开发商的强烈关注。因为去化成绩的优劣，将会严重影响其他开发商的经营决策。万科的特卖一旦起到良好销售业绩，就将会带来市场的跟风。一些需要回笼资金的开发商就将进行打折以促进销售。但市区优质楼盘则可能会更坚定观望的态势。如果促销效果不理想，楼市则可能进入新一轮低谷，一些相对低质的楼盘就会以更大的让利、折扣来吸引购房者入市。

万科元宵特卖的成果是，这次的特卖房源共有240多套，其中公寓占85%、别墅占10%、商铺占5%，当天累计成交170余套，占全部推出房源的70%以上。7成的比例不多不少刚刚好，突显降价是解套的可行方案，关键在于降幅的拿捏罢了。以万科开发商领头羊角色，素以“质佳价昂”著称，而如今它都降价求售，其他同地段楼盘，在品牌、品质都不如它的情况下，不降价可能较难顺利售出。从各方的市场调查数据来看，大多数的受访者还是需要住房，只是目前的房价有点难于令人承受而已。因此，只要开发商给予一定的让利，就一定能引成热销。去年低价开盘的浦发博园，报价也比周边楼盘低1500元，相当于88折的样子，就马上出现了排队购买的热销现象。

楼市5月过后或将“冰融” 可以说，春节前后，房地产市场进入了近几年以来的低迷期，房市清冷、价格下降、促销不景气、成交量下降等情况，房地产交易市场四面楚歌，冷冷清清。虽然国家在2008年大力发展进行双限房、经济适用房、廉租房等社会福利商品房的建设，但真正走入各家各户是需要时间的，而且2008的土地供应不再是以前的那样，势必减少土地的放量供应，还有政策的综合叠加因素，整个2008年房地产市场可能趋于慢涨阶段，不可避免个别地区出现暂时停滞情况，但大势基本已定，房价不会有很大的起伏和下行震荡。

从整个房地产市场来看，虽然供需日趋平衡，但目前供需还是存在差异。购房需求持续累积，一些新房和二手房东主动地降价，短期来看，一线城市楼市的价格会停止上涨，部分区域甚至会有所下降。但是，两三个月以后的半年内，如果房地产市场出现向下的微调，买方逐渐进场，需求就会释放，带来新一波的成交放量。在强劲的购买需求环境促进下，估计在今年5月份全国基本全部融冰，房价在8-10月份会进入一个小高潮，但是比往年增幅减小，增长速度减缓，时间延续较长。