万科降价

土地市场热度明显下降、大牌企业打折促销、房产中介度日艰难、上海市地税局发布的2007年第四季度欠税公告里，房地产公司成为欠税大户……种种现象表明鼠年春天有点冷。在国家对房地产业实行宏观调控之前，不少房地产公司对形势判断不准，战线拉得太长，致使前期大量资金被沉淀。所以银行一旦收紧贷款政策，极易导致其在资金供应上出现“断链”，难以维系正常运作，一二手房市场概莫能外。

一、万科率先降价影射房企资金困局 一边是优惠促销楼盘，一边是补充流动资金，万科的一举一动都会触动市场，而这次主要显示出的正是目前房地产企业面临的资金难题。去年12月至今，万科在广州、深圳、成都、武汉、上海等地相继采取了“降价”促销措施，不少新开盘房源均以低于周边房价15%-30%的低价发售，不少老楼盘的剩余房源则以如95折特卖的方式进行“清仓”。日前，万科又发布公告称，去年公开增发专项募集资金中将有98456万元暂时不会投入到房地产项目中，公司拟使用其中不超过98000万元补充流动资金，并因此节省财务费用约2866.5万元。对此，有业内人士认为，万科调整募集资金用途是表明其有意放缓房地产开发进度。部分开发商也应声而动，“跟风”促销；另一部分则并不支持王石的“拐点论”和万科的让利行为，依然静观其变。开发商在2008年贷币紧缩的背景下正在寻求自身的调整，而追求现金流成为首要的任务。

万科对现金流的需求，从2月28日万科发布的公告可以窥探到一些信息：在去年公开增发近100亿元的专项募集资金中，将有9.8亿元暂时不会投入到房地产开发的项目上,而是在今年8月27日前转用于补充流动资金。当日，万科A股价下跌2.42%，报收于22.99元。这条信息透露出万科对现金流需求将越来越强烈，因为在宏观调控越来越严峻的情况下，万科只有加快土地开发，缩短项目开发周期，才能实现快速回款。另外，高负债率也让万科此时如坐针毡，而在市场清淡期，降价是唯一的方式。

二、今年地产企业将普遍遭遇资金寒冬 1、信贷紧缩使地产企业普遍遭遇资金困境 目前，因为资金短缺，中小地产企业和一些融不到资金的大型房地产企业正遭遇着近10年来的“命门”大劫。可以预见的是，在宏观环境不发生变化的情况下，地产界即将面临一场大规模的重新洗牌。现在土地市场热度明显下降、大牌企业打折促销、房产中介度日艰难。据上海市国税局、上海市地税局日前发布的2007年第四季度欠税公告，620多家企业或单位欠税名列中，房地产公司成为欠税大户。当地专家分析，房地产企业大面积欠税，就是受银行贷款紧缩等因素影响，导致其资金链出现问题无法及时缴税。在房地产信贷收紧、销售疲软等带来的资金压力下，一些底子薄弱的开发商的资金供应很容易会出现“崩盘”。

地产开发商资金紧张的表现远不止欠税，土地拍卖会也开始遭遇“寒流”。一向被视为楼市“风向标”的上海，土地拍卖同样出现了“速冻”。1月底成交的杨浦区新江湾城第五幅地块，楼面地价为7500元/平方米，比两个月前两万元的单位楼板价急挫逾六成。尽管此中有种种人为因素，但地价走低之势已明显。2月18日，厦门国土局公开出让的9幅地块全部流拍，这也是继2007年年底4幅出让地块全部流拍后，厦门土地拍卖市场再度遭遇流拍的尴尬。

2、“资金为王”加剧行业分化 国家统计局2月19日公布，我国1月份CPI同比上涨7.1%，这让此前市场对从紧货币政策可能松动的预期落空，遭遇“信贷饥渴”的地产商压力仍然难以缓解。

国内房地产是资金密集型产业，多采用“开发——周转——再开发”的模式，开发资金的直接融资比例不过两三成，间接融资的主渠道为银行。2007年第四季度以来，银行信贷紧缩，大多数房企即遭遇“贫血”。另一方面，房地产企业上市、再融资的门槛相比去年明显提高，加上近期股市的波动，这一融资渠道同样趋紧。

为了加速资金回笼，开发商普遍加快了销售节奏，长三角地区各城市也吹起了促销打折之风。南京个别楼盘喊出“先打九七折，再减三五万”的口号，购房贴息、装修基金、抽奖送车等明折暗扣也比比皆是。去年的行情是“拿到地就能圈到钱”，开发商非理性拿地的现象比较突出。但随着信贷紧缩，相当部分开发商“手头趋紧”，企业的资金运作和融资能力以及项目管理水平开始真正显露。今后，行业分化将加剧。

3、房地产业兼并和倒闭或将在不久的将来越来越多 随着中小地产商资金链的收紧，连同项目公司一起转让的事例将会越来越多。不仅项目转让，兼并、倒闭也会在不久的将来发生，地产界重新洗牌不可避免。2007年高价拿地的企业，将面临相当大的资金压力，一些实力较弱的企业，可能不得不将项目转让，或者与其他开发商合作开发。拥有资金实力的地产商则可借机低价收购或与他人合作开发存量土地。

据北京产权交易所公开的股权转让信息，自去年11月至今，累计已有20家房地产企业转让部分或全部股权。由于受抑制银行借贷的影响，若干大型的地产开发商如果上市计划失败的话，可能会沦为竞争对手收购对象。中国房地产界将迎来重组浪潮，不少地产公司被其他公司兼并，或者自行倒闭。万科目前降价销楼其实就是在加速这种进程，这类大型的地产公司只要达到30%的销售率，就能收回开发成本，现在它降价销售，将加速中小地产商倒闭或兼并的进程，挤压中小地产商市场。到最后，这类中小地产企业不得不主动找上门要求被兼并，或者自动倒闭。

三、目前房产企业几种融资渠道呈现的趋势 目前政府实行从紧的货币政策，加上银行加强审查贷款风险的配套措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小。证券市场上，管理层严格调控，也造成房地产企业交易清淡，融资困难。

1、传统银行融资从紧已成定局 从“国八条”的“双向调控”到最近中央经济工作会议关于“2008年将严格控制货币信贷总量和投放节奏”的决策，实行从紧的金融货币政策，房地产领域的贷款将会日益趋紧。此外，一系列调控政策例如可能的加息，使房地产企业从银行融资的成本也相应提高。日前，央行副行长易纲明确表示，今年央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。从政策手段来看，从紧的货币政策主要表现为加息、上调准备金率和控制国内信贷规模。例如去年的六次加息，准备金率的不断提高就是货币政策不断从紧的具体表现。今年各银行需按季度上报贷款额，而今更严厉地以月为单位监控信贷投放。有国有银行上海分行的负责人透露，该行1月份就已用完了所有的信贷额度，加上如今银行多对房企执行最严格的信贷审核，看来今年银行贷款这传统的融资渠道对于开发商并不青睐已成定局。

2、房地产IPO或有突破，但是否开闸仍然存疑 早在去年10月，市场上就传出证监会已暂停房地产企业在内地A股市场的IPO申请受理和审批工作。当时，华远地产借壳上市的方案未获证监会通过，2007年初已向证监会递交了回归A股申请的上海复地和富力地产至今A股融资申请未获通过。整个2007年，在A股获得上市的房地产企业也只有广宇集团和荣盛发展。近日，证监会发审委召工作会议，通过了杭州滨江房产的IPO申请。这是去年10月份证监会放缓房企融资流程后首次受理房地产公司的IPO和配股申请，被市场视为房地产公司在A股融资开闸的积极信号。该公司此次拟发行6000万股，发行后公司总股本不超过5.2亿股，募集资金不超过人民币15亿元，用于3个房地产项目。进入2月底，去年11月前后曾屡创新高的A股房地产股和香港内地房产股，已经比昔日最高价下跌了接近40%。管理层严格调控，房地产企业交易清淡，融资困难。

滨江房产的IPO过会透露的政策动向在这个时候显得尤为重要。近期A股和港股房地产止跌回稳，回暖趋势还不明显，但融资困难一途已在解决之中。此时开闸与否，相关意义重大。这只是带来个案意义，并不改变行业自身发展规律，但会给后市带来些暖意。开闸并不代表全面开放，“成熟一个，发展一个”，仍是管理层对房企上市的审慎态度。

3、境外上市，尤其是赴港上市前景也开始不明朗 此前，房地产企业在香港上市融资成为热点，远洋地产、SOHO中国以及中国奥园、众安房产相继在香港联交所挂牌上市。“在香港上市与否主要看认购的情况而定，不像内地，是有没有发行的机会”。但在香港上市，又会面临资金难以汇入内地市场的问题——在港融资，如果市盈率在10倍左右，意味着10%的成本，事实上，远高于信贷成本，是不划算的。再加上公司如果分红利，要交20%的红利税。此外，由于央行继续维持货币紧缩政策，以及内地楼市前景不明朗，众多曾经在去年因大幅增加土地储备，从而使得资产负债率高企的内地房产股，成为外资投行竞相大幅减持的对象。

如果市场环境没有改善，企业流动资金将陷入枯竭，一些开发商将很难保持增长势头，并且殃及同行，许多资金有限的小型开发商将被淘汰。虽然房地产商仍可以拓展多元化的融资渠道，但在从紧的政策下融资的审核仍较为严格。就上市来说，毕竟上市资源是非常有限的，而且对企业的要求比较高。在日趋理性的市场上，无论是监管机构还是投资者都看重那些能长远健康的发展，品牌价值高及社会影响力大的企业。